南大塚の賃貸物件を探す際に気になるのが、山手線沿線という立地に見合った家賃負担です。
2026年10月26日更新のCHINTAIの掲載物件データでは、南大塚の家賃相場は次のようになっています。
南大塚の間取り別家賃相場
2026年10月26日更新・管理費等を除く掲載物件の平均
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出典：CHINTAI「豊島区南大塚の家賃相場」。築20年以内の掲載物件を基本条件とする集計です。
この金額は、南大塚の丁目別に算出したものではありません。また、掲載物件数や建物種別によって平均値が変わります。
特に2K・2DKなどは、対象物件が少ない場合に相場が大きく動く可能性があります。
家賃を抑えたいなら駅徒歩と築年数を見直す同じ南大塚でも、次の条件によって賃料には差が生じます。
- 大塚駅・新大塚駅からの徒歩距離
- 築年数と建物の管理状態
- オートロックや宅配ボックスの有無
- 専有面積と間取り
- 角部屋、階数、日当たり
- 鉄筋コンクリート造か木造か
山手線の駅に近い築浅マンションを希望すると、家賃は高くなりやすい傾向があります。
反対に、駅から少し離れた物件や築年数の経過した建物まで選択肢を広げれば、予算に合う住まいを見つけられる可能性があります。
賃貸契約で見落としやすい費用家賃だけでなく、管理費、更新料、保証会社利用料、火災保険料、初期費用も含めて比較しましょう。
また、南大塚3丁目の駅前再開発や2丁目の道路整備計画に関係する物件では、将来の周辺環境についても確認しておきたいところです。
家賃の安さだけで決めず、交通利便性・建物性能・周辺環境を含めた総額で判断することが大切です。
【治安・犯罪件数】南大塚は危険な街なのか？警視庁データで検証
南大塚の住みやすさを判断するとき、避けて通れないのが治安です。
「大塚駅周辺は飲食店が多いから危険なのではないか」「南大塚3丁目は犯罪が多いのか」と気になる人もいるでしょう。
ここでは、警視庁が公開する町丁別犯罪認知件数を基準に考えます。
2025年の犯罪認知件数から見える丁目ごとの差前述の2025年の集計では、南大塚1丁目22件、2丁目38件、3丁目71件でした。
3丁目は1丁目の約3.2倍に当たります。
ただし、これは犯罪の発生場所に基づく認知件数であり、住民が犯罪に遭う確率を直接示す数字ではありません。
駅前の商業地域では、買い物客や通勤者など、住民以外の人も多く行き交います。犯罪件数を人口だけで割ると、こうした昼間人口や来街者の影響が十分に反映されません。
また、犯罪認知件数には自転車盗や万引きなども含まれます。暴行や傷害といった身体への危害を伴う犯罪だけを集計した数字とは意味が異なります。
2026年の犯罪情報はどこまで公表されている？警視庁の公式統計ページは2026年10月15日に更新され、2026年9月累計の町丁別・罪種別・手口別認知件数が公開されています。
2026年の途中経過と2025年の年間確定値は、集計期間が違うため、そのまま比較することはできません。年間の治安傾向を把握するなら、同じ1年間の数字を比較する必要があります。
実際に物件を選ぶときの防犯チェック犯罪統計だけでは、個々の物件の防犯性能までは分かりません。
内見では、次の点を確認してください。
- 夜間に駅から物件まで歩いたときの明るさ
- 建物入口や駐輪場の防犯カメラ
- オートロックと共用部の施錠状況
- 外から室内が見えやすい位置にないか
- 自転車置き場の管理状況
- 夜間の飲食店や繁華街からの音や人通り
特に3丁目の駅近物件では、日中と夜間の雰囲気を両方確認するのがおすすめです。
治安は町名だけで決まるものではありません。街灯の配置や建物の管理状況、帰宅経路によっても体感は変わります。
【ハザードマップ・防災】南大塚の水害と地震リスクを確認
交通や買い物が便利でも、災害リスクを無視して住まいを決めることはできません。
南大塚で確認したい災害は、主に大雨による浸水と地震発生時の火災・避難経路です。
洪水と内水氾濫は分けて考える豊島区は2026年3月、東京都下水道局による雨水出水浸水想定区域図の公表を受け、洪水（外水）だけでなく雨水出水（内水）についても水防法に基づく情報を整備しました。
区の公式案内によると、神田川の洪水浸水想定区域として示されているのは高田1〜3丁目です。
南大塚は、この神田川の洪水浸水想定区域とは別の位置にあります。
しかし、これだけで南大塚の水害リスクがゼロになるわけではありません。短時間の集中豪雨では、河川の氾濫がなくても排水能力を超えた雨水が道路や低い場所にたまる内水氾濫が起こり得ます。
不動産の内見では、次の点を確認したいところです。
- 建物の所在地が浸水想定区域に入っているか
- 地下室や地下駐車場があるか
- 1階の床面が道路より低くなっていないか
- 電気設備や受電設備が地下にないか
- 豪雨時に水が集まりやすい道路形状ではないか
豊島区内には高潮浸水想定区域がなく、津波災害警戒区域も指定されていません。ただし、これらの情報は洪水や内水の危険性とは別に確認する必要があります。
地震では狭い道路と木造住宅密集地に注意南大塚を含む大塚地域で、もう一つ重要なのが地震発生時の避難や延焼リスクです。
豊島区の地域別まちづくり方針案は、大塚駅周辺の区画整理が行われた地区と、それ以外の住宅地を区別しています。
区画整理が行われた場所では中高層マンションが立地する一方、それ以外の区域には木造住宅密集地域が広がり、幅員4メートル未満の道路も多いと整理されています。
狭い道路が多い場所では、災害時に消防車や救急車が進入しにくくなる可能性があります。建物が密集している場合は、火災が周辺へ広がるリスクにも注意が必要です。
そのため、南大塚で物件を探すなら、次の項目も確認してください。
1. 新耐震基準に適合した建物か。
2. 建物の耐震診断や改修履歴があるか。
3. 前面道路の幅員は十分か。
4. 避難場所まで安全に歩けるか。
5. 共用部に防災備蓄や非常用設備があるか。
災害リスクは丁目単位ではなく、建物の所在地や構造によって変わります。契約前には豊島区の洪水・内水ハザードマップと防災地図を照らし合わせることが重要です。
【2026年の都市計画・再開発】補助第80号線と大塚地域の未来
2026年の南大塚を語るうえで、都市計画道路補助第80号線と大塚駅南口地区の再開発は見逃せません。
いずれも、今後の交通環境や街並み、住まいの選択に影響する可能性がある事業です。
補助第80号線は2026年2月20日に事業認可豊島区は2026年2月20日付で、都市計画道路補助第80号線の整備事業について事業認可を取得しました。
区の公式発表による事業概要は次のとおりです。
都市計画道路補助第80号線の整備概要
事業延長270m
計画幅員27m
事業開始
2026年2月20日
事業期間終了
2036年3月31日
対象区間：南大塚二丁目26番から文京区大塚四丁目52番まで。
この道路は、大塚駅と新大塚駅を結ぶ補助幹線道路として位置づけられています。
豊島区の説明によれば、対象区間は土地区画整理が未施行で、現在も道路拡幅が行われていません。一部の歩道は狭く、ベビーカーや車椅子での通行が難しい状況です。
2016年3月には、東京都の第四次事業化計画で優先整備路線に選定されました。
その後、2023年度に現況測量や交通量調査、2024年度に道路計画や設計、2025年度に関係機関との協議が進み、2026年2月に事業認可へ至っています。
2026年7月10日・11日には用地測量・用地補償説明会も実施され、区は説明会後に順次用地測量を進めるとしています。
住民にとっては、歩行環境や道路の安全性が改善される可能性がある一方、整備期間中の工事や用地取得、沿道環境の変化にも注意が必要です。
大塚駅南口地区では40階級の再開発計画もう一つ注目されるのが、南大塚3丁目の大塚駅南口地区市街地再開発です。
2026年8月に公表された都市計画案について、建通新聞は次のような計画内容を報じています。
- 対象地：約4,465平方メートル
- 建物：地下2階・地上41階建ての計画
- 最高高さ：約160メートル
- 延べ床面積：約62,780平方メートル
- 低層階：店舗、公共の生活支援施設、温浴施設など
- 中高層階：共同住宅を中心とした構成
- 広場や歩行者空間、道路拡幅も計画
都市計画案では、2026年度内の都市計画決定、2029年度の着工、2032年度の完成を目指す工程が示されています。
この再開発の背景には、築40年以上の連棟式共同建物が集積していること、権利関係が複雑で建物更新が進みにくいこと、広場や一時避難スペースが不足していることなどの課題があります。
つまり、単に高層マンションを建てる計画ではなく、駅前の防災性や歩行者の安全、商業機能を含めた都市空間の再編を目指すものです。
ただし、計画段階の施設やスケジュールは今後変更される可能性があります。2026年11月時点で物件を購入・賃借する場合は、最新の都市計画決定や事業者の公表内容を確認する必要があります。
大塚地域まちづくり計画が掲げる将来像豊島区の地域別まちづくり方針案では、大塚地域について「魅力あふれる拠点に人々が集う暮らしやすいまち」という地域像が示されています。
その実現に向けた課題は、大きく3つです。
- 駅周辺の交通結節機能と歩行者空間の改善
- 木造住宅密集地や狭あい道路の防災性向上
- 商店街や都電など地域資源を生かした交流の促進
特に、新大塚駅周辺を生活拠点、大塚駅周辺を交流拠点として整備する方向性が示されている点は重要です。
今後は、駅前の利便性向上だけでなく、駅から離れた住宅地の道路や防災環境をどう改善するかが、大塚地域全体の住みやすさを左右します。
【プロの結論】豊島区南大塚に住むメリット・デメリットと向いている人
ここまでの交通、家賃、治安、防災、都市計画を踏まえると、南大塚は都心への移動時間を重視しながら、地域の商店街や住宅地の落ち着きも求めたい人に適したエリアです。
一方、駅前のにぎわいや家賃水準、古い住宅地の道路環境など、事前に理解しておくべき課題もあります。
南大塚に住むメリット1. 交通手段が充実している
山手線、丸ノ内線、東京さくらトラムを使い分けられるため、通勤先や通学先に応じて移動方法を選びやすい環境です。
2. 地域密着型の商店街がある
駅周辺に複数の商店街があり、飲食や日常の買い物で地域の店舗を利用できます。
3. 池袋に近く、都心の利便性を享受できる
大規模な商業施設や娯楽施設を利用したいときにも、移動しやすい立地です。
4. 街の更新が進む可能性がある
補助第80号線の整備や大塚駅南口地区の再開発により、歩行環境や駅前の都市機能が変化する可能性があります。
南大塚に住むデメリット1. 駅に近い物件は家賃負担が大きい
特に築浅や駅近のマンションは、予算に余裕が必要です。
2. 3丁目は駅前の人通りが多い
便利さの反面、店舗の営業時間や人通り、騒音などが気になる場合があります。
3. 一部の住宅地では道路が狭い
木造住宅が密集する場所や幅員の狭い道路では、災害時の避難や緊急車両の通行に注意が必要です。
4. 工事・再開発による環境変化がある
整備区域の近くでは、工事期間中の騒音や交通規制、周辺の街並みの変化を考慮する必要があります。
どんな人におすすめできる？
南大塚が向いている人
- 山手線沿線で通勤・通学したい人
- 複数路線を利用できる場所に住みたい人
- 商店街や個人経営の飲食店が好きな人
- 駅近の利便性と住宅地の選択肢を両立したい人
- 将来の街の変化にも関心がある人
慎重に検討したい人
- 家賃をできるだけ安く抑えたい人
- 静かな環境を最優先する人
- 広い道路や公園が近くにある環境を求める人
- 工事や再開発による環境変化を避けたい人
- 浸水・地震リスクを極力小さくしたい人
【豊島区南大塚】に関するよくある質問（FAQ）
Q1：豊島区南大塚は一人暮らしに向いていますか？
A1：向いています。大塚駅の山手線、新大塚駅の丸ノ内線を利用でき、商店街や飲食店もあります。ただし、駅近の賃貸物件は家賃が高めなので、予算と通勤経路を考えて選ぶことが大切です。
Q2：南大塚1丁目・2丁目・3丁目ではどこが住みやすいですか？
A2：静かな住宅環境を重視するなら1丁目の住宅地、病院や新大塚方面との距離を重視するなら2丁目、駅前の利便性を優先するなら3丁目が比較候補になります。実際の住みやすさは、道路環境や建物の状態によっても異なります。
Q3：南大塚の治安は悪いですか？
A3：一律に悪いとは判断できません。2025年の町丁別犯罪認知件数は1丁目22件、2丁目38件、3丁目71件でした。駅前商業地を含む3丁目は件数が多いため、犯罪の種類や発生場所、夜間の環境を分けて確認する必要があります。
Q4：南大塚の家賃相場はいくらですか？
A4：2026年10月26日更新のCHINTAI掲載データでは、ワンルーム約9.4万円、1K約12.8万円、1LDK約18.7万円が目安です。築年数や駅徒歩、物件数によって変わります。
Q5：南大塚は洪水や水害の危険がありますか？
A5：神田川の洪水浸水想定区域として示されているのは高田1〜3丁目ですが、南大塚でも内水氾濫への注意は必要です。建物ごとの浸水想定や地下設備の有無を豊島区の洪水・内水ハザードマップで確認してください。
Q6：補助第80号線の整備はいつまで続きますか？
A6：豊島区が公表する事業期間は2026年2月20日から2036年3月31日までです。対象は南大塚二丁目26番から文京区大塚四丁目52番までの270メートルで、計画幅員は27メートルです。
Q7：南大塚3丁目の再開発で街は変わりますか？
A7：大塚駅南口地区では、住宅・商業・生活支援機能などを含む高層複合施設の再開発計画が進められています。広場や歩行者空間の整備も計画されており、実現すれば駅前の利便性や景観が変わる可能性があります。
豊島区南大塚は、JR山手線の大塚駅、東京さくらトラムの大塚駅前停留場、東京メトロ丸ノ内線の新大塚駅を利用できる交通利便性の高いエリアです。
駅周辺には商店街が複数あり、日常の買い物や外食にも便利です。一方で、1〜3丁目にはそれぞれ違った特徴があり、住宅地としての落ち着き、駅前のにぎわい、道路環境などを比較する必要があります。
2026年の重要な動きは、補助第80号線の事業認可と大塚駅南口地区の再開発計画です。今後10年程度を見据えた道路整備に加え、駅前の都市機能の更新が南大塚の将来像を左右する可能性があります。
住まい選びでは、次の5点を最終判断の基準にしてください。
1. 交通： 普段使う駅まで実際に歩いて確認する。
2. 家賃： 管理費や更新料を含む総額で比較する。
3. 治安： 犯罪統計だけでなく、夜間の帰宅経路も確認する。
4. 防災： 洪水・内水ハザードマップと建物の耐震性を調べる。
5. 将来性： 道路整備や駅前再開発の対象区域を確認する。
南大塚は、単に「山手線沿線だから便利」という理由だけで選ぶより、丁目ごとの違いや将来の都市整備まで把握して選ぶことで、暮らしとの相性を判断しやすくなります。
交通の便利さを重視しながら、地域に根差した暮らしも楽しみたい人にとって、2026年の南大塚は十分に検討する価値のある街です。
